相続した不動産は親族間で共有名義になっている場合が多く、所有者が複数人存在する可能性があります。
共有名義であれば所有者ごとに持分が決まっているはずですが、物件を勝手に売却することは可能なのかは疑問です。
今回は、共有名義の物件を勝手に売却することは可能なのか、持分を勝手に売却した場合のトラブルや対処法についてご紹介します。
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共有名義の物件を勝手に売却することは可能？
共有名義の物件は、相続しても自分の好きなように扱えない場合が多いです。
そのため、共有状態で管理費用などを支払い続けるよりも、手放してしまいたいと考える方はいらっしゃるかもしれません。
共有名義になっている物件は、ほかの共有者に黙って勝手に売却できるのか、その疑問にお答えしましょう。
共有名義の物件を売却するには共有者の同意が必要
共有名義になっている物件そのものを第三者に売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
そのため、1人の共有者の一存で物件そのものを丸ごと勝手に売却することはできません。
共有状態の物件にはほかの共有者が住んでいることもあり、物件に何らかの変更を与える場合は、その内容に応じて他の共有者の同意が必要です。
共有持分は自由に売買できる
物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、各自の共有持分に関してはその限りではありません。
個人が所有している共有持分は個人の資産であり、たとえ相手が第三者であっても自由に売却可能です。
そのため、自分が売却するだけでなく、共有者の誰かが知らない間に持分を売却している可能性もあります。
共有名義の物件に対する共有者の権利と同意の範囲
共有名義の物件に対して変更を加えたい場合、変更の内容によってある程度の権利が認められています。
物件への出入りや管理のための清掃など、保存行為にあたる行動はほかの共有者の同意がなくても可能です。
共有している物件を第三者に賃貸物件として貸し出すのは管理行為にあたり、共有者の過半数が同意していれば実施できます。
物件そのものを売却する、建っている家屋を売却するなどの変更行為については、共有者全員の同意が必要になります。
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共有名義の持分を勝手に売却した場合のトラブル
共有名義の物件に対する個人の持分を勝手に売却すると、親族ではない第三者の方に権利が渡ります。
ほかの共有者の持分にただちに影響はないものの、親族でない第三者の方が共有者になると、さまざまなトラブルが起きる可能性があるのです。
第三者との共有状態になった場合に予想されるトラブルについて、詳しく見ていきましょう。
共有者同士で家賃請求がおこなわれる可能性がある
共有名義の物件にほかの共有者など誰かが住んでいる場合、個人が持っている持分に応じて家賃を請求できます。
そのため、第三者の方が共有者になると、現在その物件に住んでいる方に対して家賃請求がおこなわれる可能性があるのです。
親族間では家賃を請求しない結論になっていたとしても、第三者の方は自身の権利を行使しているだけになるため請求を咎められません。
また、物件の共有者は誰に断らなくても物件に出入りできるため、誰かが住んでいる物件に親族でない方が出入りする可能性もあります。
不当な価格で売買を持ちかけられる可能性がある
共有者から持分を購入してひとまとめにすれば、共有状態を解消して単独の所有者の物件にすることが可能です。
そのため、新しく共有者となった第三者の方から不当に高い価格で持分を購入するよう持ちかけられる場合があります。
誰かが不動産の管理行為や変更行為をしようとした場合、わざとそれに反対して持分を購入するよう迫るのです。
逆にほかの共有者の持分を不当に安い価格で買い取ろうとしてくる場合もあり、権利関係のトラブルになる可能性があります。
共有物分割請求を起こされる可能性がある
第三者の方が共有者になった場合、ほかの共有者との共有状態を解消するために共有物分割請求を起こされる可能性があります。
共有者のうち誰か1人でも共有物分割請求をおこなったら、ほかの共有者も話し合いのテーブルにつかなければなりません。
共有者同士の話し合いが決裂した場合、今度は裁判所に対して共有物分割請求訴訟に踏み切られる可能性が高まります。
共有物分割請求訴訟では裁判所が物件の分割についての判断を下すため、第三者の方の思いどおりになるわけではないものの、ほかの共有者の希望どおりになるとも限りません。
場合によっては、一度物件を売却し、持分に応じて代金を分割する換価分割を命じられることがあります。
物件を手放したくないと考えている方がいても拒否できないため、なるべく第三者への勝手な持分売却は防いだほうが良いのです。
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共有名義の持分を勝手に売却された場合の対処法
ほかの共有者に勝手に共有持分を売却された場合、新しい共有者とトラブルになる前に対処法を選択するのが望ましいです。
残った共有者と話し合い、該当の物件を手放しても良いかについて合意を取る必要があります。
不動産を手放したくない場合の対処法
共有者の誰かが該当の物件に住んでいるなど、物件を手放したくない場合は新たに共有者となった方から持分を買い戻す必要があります。
ただし、持分の売却価格を吊り上げようとする可能性があるため、安易に買取に同意するのはおすすめできません。
適正価格で買い取りたいにも関わらず、相手から不当な価格を提示されている場合は共有物分割請求訴訟を起こすこともできます。
不動産鑑定士が算出した適正な鑑定額に基づき、適正価格で取引できる可能性が高まるでしょう。
ただし、訴訟を起こした側の望みどおりの判決が出るとは限りません。
不動産を手放しても良い場合の対処法
該当の物件に誰も住んでいない、または住んでいても引っ越し先の目処が立っているなど、物件を手放しても良い場合は売却を考えると良いでしょう。
共有持分を購入した第三者の方が協力的なのであれば、全員で共同して物件全体を売却できます。
売却後は利益を持分に応じて分配するため、物件を残すよりも財産の管理が楽になるでしょう。
第三者の方との協力が難しい場合は、自分の持分だけを売却することも可能です。
勝手に持分を売却されるのを未然に防ぐには？
第三者の方に勝手に共有持分を売却され、権利関係のトラブルになるのを防ぐには共有状態を解消する必要があります。
現在の共有者が全員現状に納得していたとしても、新たに相続が発生した場合など状況が変わればまた勝手に売却される可能性が高まるでしょう。
そのため、共有者同士で話し合って物件の権利をどうするか決めなければなりません。
全員が物件を手放すことに同意した場合は、物件を丸ごと売却できます。
どうしても物件を残したい方がいる場合は、その方にほかの方の共有持分を売却して権利を1人の方にまとめることも可能です。
該当の不動産が土地であり、家屋が建っていない場合は分筆によって持分ごとに土地を分けることでも共有状態を解消できます。
共有状態を解消できれば、あとは勝手に売却してもほかの方に影響は出ません。
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まとめ
共有状態にある物件は勝手に売却することはできませんが、共有持分に関しては自由に売却可能です。
第三者に共有持分を売却した場合、残った共有者との間で権利関係のトラブルが起きる可能性があります。
ほかの共有者に勝手に持分を売却されないよう、共有名義の物件ははやめに共有状態を解消するのがおすすめです。
